가게를 넘기고 나오려면 새로 들어올 사람을 구해 임대인에게 데려가야 합니다. 임대인이 그 사람과 계약하지 않으면 권리금을 받을 길이 막혀요. 상가건물 임대차보호법은 이때 임대인에게 손해배상 책임을 지웁니다. 받을 수 있는 금액에는 한도가 있습니다. 청구할 수 있는 기간은 임대차가 끝난 날부터 3년이에요.
권리금은 임대인에게 받지 않습니다
권리금은 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 그 자리가 가진 영업상의 이점을 넘기는 대가입니다. 보증금과 차임과는 별개로, 가게를 넘기고 나올 때 주고받는 돈이에요.
권리금 계약은 새로 들어오려는 사람이 임차인에게 권리금을 주기로 하는 계약입니다. 임대인은 그 계약의 당사자가 아니에요. 임대인이 맺는 것은 새 임차인과의 임대차계약이에요.
그래서 임대인에게 청구하는 것은 권리금이 아니라, 회수를 막아서 생긴 손해입니다.
보호는 종료 6개월 전에 시작합니다
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 끝날 때까지 권리금 회수를 방해하지 못합니다. 그 전에 임대인이 거절한 것은 방해로 보지 않아요.
계약갱신을 요구할 수 있는 기간도 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 종료 6개월 전에 계약을 더 끌고 갈지 가게를 넘길지 정합니다.
임대차가 끝나는 날
환산보증금(보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액)이 지역별 기준금액 이하인 임대차에서는, 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 그 기간이 지난 때에 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
| 지역 | 기준금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 부산 | 6억 9천만원 |
| 그 밖의 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 | 5억 4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 |
이때 임대차 기간은 1년이에요. 다만 임차인은 언제든 계약 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 종료됩니다.
갱신을 요구해서 늘릴 수 있는 임대차기간은 처음 계약부터 모두 합해 10년입니다. 10년을 채운 뒤에 임대차를 더 이어갈지는 임대인이 정해요.
밀린 차임이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 해지로 임대차가 끝나면 사람을 주선할 기간 자체가 없어져요.
방해로 보는 행위
임대인이 새 임차인과의 계약을 막는 방식은 거절만이 아닙니다. 임대인이 아래 가운데 하나를 하면 방해입니다.
- 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 그에게서 권리금을 받는 행위
- 그 사람이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위
- 그 사람에게 조세와 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
- 정당한 사유 없이 그 사람과 임대차계약 체결을 거절하는 행위
원칙적으로 임차인이 신규임차인을 주선해야 합니다. 다만 임대인이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 의사를 정당한 사유 없이 확정적으로 밝혔다면, 실제로 사람을 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있어요.
거절에 정당한 사유가 있는 경우
- 신규임차인이 보증금이나 차임을 낼 자력이 없는 경우
- 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
- 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않은 경우
- 임대인이 고른 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급한 경우
임차인은 데려온 사람의 지급 자력과 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 자신이 아는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 자력이 없는 사람을 데려가면 임대인이 거절할 정당한 사유가 생겨요.
보호를 받지 못하는 경우
임차인에게 갱신거절 사유가 있으면 회수기회 보호가 적용되지 않습니다. 그 사유에는 이런 것들이 들어가요.
- 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인 동의 없이 건물을 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
연체는 지금 밀려 있는지가 아니라 3기에 이른 사실이 있었는지로 봅니다. 중간에 다 메웠어도 그 사실은 남아요.
임대인이 건물의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하려고 가게를 돌려받아야 하는 경우도 갱신거절 사유입니다. 그 철거·재건축이 아래 가운데 하나일 때예요.
- 계약할 때 공사 시기와 기간을 구체적으로 알린 계획대로 하는 것
- 노후·훼손이나 일부 멸실로 안전사고가 우려되어 하는 것
- 다른 법령에 따라 하는 것
대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가, 국유재산이나 공유재산인 상가도 이 보호에서 빠집니다. 전통시장 안의 상가는 대규모점포의 일부라도 빠지지 않아요.
환산보증금이 지역별 기준금액을 넘는 임대차도 이 보호를 받습니다.
두 금액 중 낮은 금액까지
손해배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다.
새 임차인과 높은 금액으로 계약해 두어도 종료 당시 시세가 낮으면 시세가 한도가 돼요.
종료한 날부터 3년
손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 사라집니다. 거절을 당한 날부터 세는 것이 아니에요.
임대차가 끝난 날을 적어 두면 청구 기한이 분명해져요.
손해배상을 청구하는 곳
손해배상은 법원에 청구합니다. 상가건물임대차분쟁조정위원회가 권리금에 관한 분쟁을 조정합니다. 소송에 앞서 여기에 신청하는 방법도 있어요.
위원회는 대한법률구조공단 지부와 한국토지주택공사, 한국부동산원의 지사나 사무소에 있습니다. 시·도가 따로 두는 경우도 있어요.
신청은 방문, 우편, 온라인으로 합니다. 위원회는 신청을 받은 날부터 60일 안에 조정을 마칩니다. 부득이한 사정이 있을 때만 최대 30일을 더 써요.
표준계약서에 금액을 적어 둡니다
국토교통부가 정한 권리금 표준계약서가 있습니다. 권리금액, 임차인의 임대차 계약 현황, 권리금의 대가로 넘기는 대상의 범위를 특정해 적게 되어 있어요.
권리금 계약을 맺은 뒤 임대차계약이 체결되지 못하면 권리금 계약이 무효가 되고, 신규임차인에게서 받은 계약금을 돌려준다는 내용도 들어갑니다.
금액과 넘기는 대상이 적혀 있으면 한도를 다툴 때 내놓을 자료가 됩니다.
영업의 일부입니다
권리금은 그 자리가 가진 이점과 그곳에서 쌓아 온 영업의 가치를 함께 담고 있습니다. 그 값을 지키는 일까지도 영업의 일부입니다.