상가 임차인은 계약이 끝나기 전에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있어요. 이 권리는 정해진 기간 안에서 행사하면 정당한 거절 사유가 없는 임대인이 갱신을 거절하지 못하게 하는 권리입니다. 다만 계약갱신요구권과 묵시적 갱신은 서로 다른 제도라, 갱신 요구를 하지 않았다고 계약이 항상 바로 끝나는 것은 아니에요.
계약갱신요구 기간
법이 정한 행사 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지예요. 요구 상대방은 임대인입니다.
이 기간이 지나면 법에서 정한 계약갱신요구권은 행사할 수 없어요. 기간을 계산하는 기준은 계약서에 적힌 임대차 만료일입니다.
묵시적 갱신
계약갱신요구권을 행사하지 않았다고 계약이 항상 끝나는 것은 아니에요. 환산보증금이 지역별 기준금액 이하인 임대차에서는 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 계약조건 변경을 통지하지 않으면 만료 때 종전과 같은 조건으로 1년 다시 임대한 것으로 봐요.
이 묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든 해지 통고를 할 수 있어요. 효력은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월 뒤입니다. 환산보증금이 기준금액을 넘는 임대차에는 상가건물 임대차보호법의 이 묵시적 갱신 규정이 아니라 민법의 묵시적 갱신 규정이 적용돼요.
전체 임대차기간 10년
계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있어요. 중간에 계약서를 새로 작성해도 처음 그 상가를 영업장으로 임차한 계약부터 기간을 계산하는 구조입니다.
10년 한도는 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용돼요. 그보다 전에 체결된 계약이 2018년 10월 16일 이후 갱신됐다면 10년 규정이 적용되고, 기간 계산은 최초 계약부터입니다. 2018년 10월 16일 전에 체결된 뒤 그 이후 한 번도 갱신되지 않은 임대차에는 10년으로 늘린 개정규정이 적용되지 않아요.
계약갱신요구로 갱신된 조건
임차인의 갱신 요구에 따라 갱신되는 임대차는 종전 계약과 같은 조건입니다. 차임과 보증금은 별도로 증감할 수 있어요.
임대인이 계약 존속 중 차임이나 보증금의 증액을 청구하는 경우에는 청구 당시 금액의 5%가 상한입니다. 임대차계약을 맺거나 마지막으로 차임·보증금을 올린 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없어요.
계약이 끝난 뒤 새로 재계약하면서 금액에 합의하거나, 계약 종료 전 당사자가 합의해 차임 등을 올리는 경우는 이 증액청구와 다른 문제입니다. 대법원 판례상 이런 합의 증액에는 5% 상한 규정이 적용되지 않아요.
갱신 거절 사유
임대인은 아래 사유가 있으면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있어요.
| 거절 사유 | 적용되는 상황 |
|---|---|
| 차임 연체 | 임대차기간 중 연체액이 한때라도 3기분에 이른 사실 |
| 부정한 임차 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차 |
| 보상 합의 | 서로 합의하고 임대인이 임차인에게 상당한 보상 제공 |
| 무단 전대 | 임대인 동의 없이 상가건물의 전부 또는 일부를 전대 |
| 파손 | 고의나 중대한 과실로 상가건물의 전부 또는 일부를 파손 |
| 멸실 | 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 상태 |
| 철거·재건축 | 계약 당시 공사 시기와 기간을 구체적으로 알린 계획에 따름; 노후·훼손·일부 멸실로 안전사고 우려; 다른 법령에 따른 철거·재건축 |
| 중대한 의무 위반 | 임차인의 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 |
차임 연체 3기분
차임 연체에서 말하는 3기분은횟수가 아니라 금액이에요. 임대차기간 중 어느 시점이든 연체액이 그 수준에 이른 사실이 있으면, 나중에 모두 갚았더라도 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있어요.
2020년 9월 29일부터 6개월 동안 연체한 차임액은 갱신 거절 사유를 판단할 때 연체액에 넣지 않는 특례 대상입니다. 그 차임을 지급할 의무까지 없어지는 것은 아니에요. 이 특례는 전대인과 전차인의 전대차관계에도 적용돼요.
환산보증금 기준 초과 임대차
상가건물 임대차보호법의 일반 적용 범위는 환산보증금으로 나뉘고, 환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산해요. 지역별 기준금액을 넘더라도 계약갱신요구권과 10년 한도는 적용 대상입니다.
기준금액을 넘는 임대차를 갱신할 때 차임과 보증금의 증감은 조세·공과금, 주변 상가의 차임·보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정 변동 등을 고려하는 구조예요. 이 경우에는 5% 상한 규정이 적용되지 않아요.
계약이 끝나는 날보다 중요한 것
가게 임대차는 계약서 한 장으로 끝나는 관계가 아니에요. 그 안에는 영업을 이어온 시간과 시설에 들인 비용, 앞으로의 계획까지 함께 들어 있습니다.
계약갱신요구권은 그 시간을 한 번에 끊지 않도록 만든 장치입니다. 계약서의 만료일이 왔다고 임대차 관계까지 반드시 한 번에 끝나는 것은 아니에요.