가게를 정리할 때는 집기와 재고만 빼면 끝날 것 같지만, 예상하지 못한 비용이 마지막에 남기도 합니다.
바로 원상복구비입니다.
“바닥과 간판만 철거하면 되는 줄 알았는데 천장과 배관까지 모두 철거해 달라고 합니다.”
“제가 설치하지 않은 시설인데도 철거해야 하나요?”
건물주가 요구한다고 모두 사장님이 부담하는 것도 아니고, 내가 설치하지 않았다고 무조건 책임이 없는 것도 아닙니다.
원상복구 범위는 계약서와 가게를 처음 인도받았을 때의 상태, 시설물을 설치하거나 인수한 과정에 따라 달라집니다.
원칙은 처음 인도받은 상태로 돌려주는 것입니다
상가 임대차가 끝나면 임차인은 상가를 반환하면서 원상회복할 의무가 있습니다.
일반적으로는 사장님이 상가를 인도받았을 당시의 상태가 기준이 됩니다.
다만 계약서에 원상복구 범위를 별도로 정한 특약이 있다면 그 내용이 중요한 판단 기준이 됩니다.
따라서 건물의 최초 상태만 확인하거나, 현재 시설을 누가 설치했는지만으로 복구 범위를 결정해서는 안 됩니다.
철거업체보다 계약서부터 확인하세요
철거업체에 연락하기 전에 임대차계약서와 특약을 다시 확인해야 합니다.
| 확인할 내용 | 살펴볼 부분 |
|---|---|
| 원상복구 특약 | 철거 범위와 복구 기준 시점 |
| 기존 시설물 | 이전 임차인에게 인수한 시설인지 |
| 임대인 동의 | 설치 당시 철거 여부를 합의했는지 |
| 시설물 귀속 | 계약 종료 후 시설을 남기기로 했는지 |
| 비용상환 포기 | 인테리어 비용을 청구하지 않기로 했는지 |
‘현 상태로 임대한다’, ‘임차인이 모든 시설을 철거한다’처럼 짧게 적힌 문구도 분쟁에서는 중요하게 다뤄질 수 있습니다.
반대로 시설비를 청구하지 않기로 했다는 내용만으로 원상복구 의무까지 당연히 사라지는 것은 아닙니다.
이전 임차인의 시설도 철거해야 할까요?
이전 임차인이 설치한 시설이라고 해서 현재 임차인이 무조건 철거하지 않아도 되는 것은 아닙니다.
시설을 포함한 상태로 점포를 인수했거나 계약서에서 원상복구 범위를 넓게 정했다면 현재 임차인이 철거 책임을 질 수 있습니다.
반대로 임대인이 시설을 그대로 사용하도록 요청했거나 계약 종료 후에도 남겨두기로 합의했다면 판단이 달라질 수 있습니다.
이때는 다음 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 임대차계약서와 특약
- 권리양도·양수 계약서
- 입점 당시 사진과 영상
- 이전 임차인에게 받은 시설 목록
- 임대인과 주고받은 문자나 이메일
- 시설 설치 당시 작성한 동의서
말로만 “그대로 두어도 된다”고 합의하면 나중에 입증하기 어렵습니다.
철거 여부는 문자나 확인서처럼 기록이 남는 방법으로 정해두는 것이 좋습니다.
낡거나 고장 난 부분도 모두 사장님 책임일까요?
모든 손상과 노후를 임차인 책임으로 볼 수는 없습니다.
건물 자체의 노후나 구조적 하자, 임대인이 수선해야 할 주요 설비의 문제라면 임대인의 책임이 될 수 있습니다.
반면 사장님이 영업을 위해 벽을 세우거나 배관·전기·간판 등을 새로 설치하고 구조를 변경했다면 원상복구 대상이 될 가능성이 큽니다.
사용하면서 자연스럽게 생긴 마모도 계약 내용과 손상의 정도에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
단순히 오래 사용했다는 이유만으로 어느 한쪽의 책임이라고 단정하기는 어렵습니다.
다른 사장님에게 가게를 넘긴다면
새 임차인이 기존 인테리어와 시설을 그대로 사용하기로 했다면 불필요한 철거비를 줄일 수 있습니다.
하지만 새 임차인과 합의했다는 이유만으로 기존 임대차계약의 원상복구 의무가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
임대인까지 포함해 다음 내용을 서면으로 확인하는 것이 안전합니다.
- 기존 시설물을 철거하지 않고 인계한다는 내용
- 시설물별 소유권과 관리 책임
- 새 임차인의 계약이 끝났을 때 원상복구할 사람
- 기존 임차인의 원상복구 의무가 종료되는지 여부
새 임차인의 계약이 무산될 수도 있으므로 임대인의 확인 없이 철거를 미루는 것은 피해야 합니다.
보증금에서 철거비를 뺀다고 한다면
건물주가 원상복구비를 보증금에서 공제하겠다고 하면 먼저 항목과 근거를 확인해야 합니다.
- 어떤 시설을 복구해야 하는지
- 계약서의 어떤 조항을 근거로 하는지
- 예상 공사비는 얼마인지
- 견적서에 불필요한 공사가 포함되지 않았는지
- 실제 공사를 진행했는지
금액만 통보받고 바로 동의하기보다 복구 범위와 견적서를 서면으로 요청하세요.
상가 반환과 보증금 반환은 서로 연결된 문제입니다. 원상복구 범위에 이견이 있다면 열쇠를 넘기기 전에 정산 항목과 보증금 반환일을 문서로 남기는 것이 좋습니다.
보증금을 지키는 퇴거 전 체크리스트
- 임대차계약서와 특약을 다시 확인합니다.
- 입점 당시 사진과 현재 상태를 비교합니다.
- 철거할 시설과 남길 시설을 구분합니다.
- 임대인과 원상복구 범위를 서면으로 합의합니다.
- 폐업에 따른 철거라면 희망리턴패키지 점포철거비 지원 대상인지 먼저 확인합니다.
- 여러 철거업체의 견적을 받아 비교합니다.
- 공사 전후 사진과 비용 증빙을 보관합니다.
- 상가 반환일과 보증금 정산일을 확인합니다.
- 열쇠를 넘긴 사실도 확인서나 문자로 남깁니다.
원상복구 분쟁은 입점할 때부터 대비해야 합니다
원상복구 분쟁은 가게를 나갈 때 생기는 것처럼 보이지만, 실제로는 계약서를 작성하고 상가를 인도받는 순간부터 시작됩니다.
입점 당시 사진과 시설물 목록, 구체적인 특약 한 줄이 나중에 큰 비용 차이를 만들 수 있습니다.
건물주가 요구하는 내용을 무조건 받아들이거나, 내가 설치하지 않았다는 이유만으로 철거를 거부하기보다 계약서와 인도 당시 상태부터 확인하세요.
계약 내용이 불분명하거나 보증금 공제 금액이 크다면 철거를 시작하기 전에 전문가에게 계약서를 검토받는 것이 좋습니다.